L’industrialisation des métiers de l’immobilier

D’aucuns disent que le marché de l’immobilier est condamné à s’industrialiser sous toutes ses composantes : logiciels de gestion, sites Internet, professionnels de la transaction ou de la gestion locative, ce qui est sans doute vrai. Cependant, chacune de ces composantes reste atomisée car reposant sur des méthodes de commercialisation éminemment locales. C’est pour cette raison qu’on trouve plus de 50 logiciels de gestion de transaction sur le marché français, une disparité importante dans le professionnalisme des providers de sites Internet, et évidemment des agents immobiliers à chaque coin de rue…

Panorama du marché immobilier français (1) : Les agences

On trouve en France un peu plus de 32 000 agences immobilières, dont environ 85% exercent leur activité de manière indépendante (c’est à dire hors des réseaux de franchise). Il s’agit donc d’un marché à la fois atomisé et (ou parce que) très local. Dans le choix d’une agence par un propriétaire, la réputation professionnelle et la proximité géographique sont les deux critères principaux d’adoption.

Que trouve t’on dans une agence ? Un agent immobilier, dont la profession est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 modifiée, dite “Loi Hoguet”. L’agent immobilier peut être définit comme un intermédiaire dont le rôle est de rechercher, indiquer ou négocier pour chacune des opérations suivantes :

- l’achat ou la vente de biens immobiliers
- la location de biens immobiliers
- les opérations hypothécaires
- l’ouverture de crédits immobiliers. 

Et c’est pour cette dernière opération, couplée à une stratégie d’intégration verticale (proposer le bien immobilier et le crédit qui va avec), que les groupes bancaires français renforcent leur activité et leur influence sur un secteur en mutation. Rachats de groupements d’agences immobilières, développement de réseaux d’agences en propre, tous s’y mettent et on trouve ainsi plusieurs réseaux contrôlés de fait (en totalité ou partiellement) par des groupes bancaires renommés : les « espaces immobiliers » (BNP Paribas), CA immobilier (Crédit Agricole), Keops (Crédit Foncier), Guy Hocquet (Caisse des Dépots via Nexity) ou encore Avis immobilier (Crédit Mutuel).

 

Que trouve t’on encore dans une agence immobilière ? Environ 87% de l’offre disponible pour les transactions. Le solde des 13% se partage entre les notaires et les transactions dites « hors marché », c’est à dire conclues entre des particuliers se connaissant. Evidemment, ces 87% ne font pas forcément l’objet d’une vente via un professionnel, une part non négligeable (environ 25% du total des offres du marché) se réalisant au final entre particuliers. A noter cependant que l’intervention de l’agent immobilier permet de limiter les risques, puisque le droit de rétractation pour une autre raison qu’un refus de prêt n’est rencontré que dans 6% des cas par les personnes passant par une agence, contre 13% pour celles passant en direct par l’acquéreur. (source : FNAIM)

L’internet immobilier : un marché à maturité ?

Plusieurs facteurs incitent à répondre à cette question par l’affirmative : 80% des offres de professionnels sont publiées, et cette publication se fait essentiellement au travers une dizaine de sites, aujourd’hui bien connus du grand public et donc en position dominante.

Le retour sur investissement retiré par les professionnels est considérable, puisqu’en moyenne 30% du chiffre d’affaires d’une agence est généré par les demandes issues du Web (source IPSOS/FNAIM). De fait, les outils de gestion d’activité quotidiennement utilisés par les professionnels se sont adaptés, et proposent des passerelles automatiques de publication qui permettent d’éviter la double saisie. Ceci génère évidemment une barrière pour tout nouvel entrant sur le marché de la publication par Internet, qui doit donc au préalable convaincre chaque éditeur de logiciel de transaction et location d’intégrer une passerelle vers son site, afin de disposer d’une offre crédible à proposer aux professionnels. Ce n’est pas chose aisée et les agents immobilier ont en horreur la double saisie d’annonces. L’entrée sur le marché est donc assez difficile, vue sous cet angle.

En considérant à présent l’état du marché de la transaction et de la location en France, ce point de vue peut être nuancé. En effet, La contraction du marché de la location a conduit à un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande : la rareté induit une diminution quasi constante du nombre d’annonces publiées, et les craintes sur l’éclatement d’une bulle immobilière suite à une forte hausse des prix ralentissent le flux des transactions.

Dans le même temps, la volonté de changer de logement, d’accéder à la propriété, ou de se constituer un patrimoine n’a pas fléchi : les français restent à l’affût de l’opportunité, et le trafic engendré par la recherche immobilière constitue encore 10% du nombre global de connexions (source IEIF). On n’hésite pas à aller jusqu’en page 15 d’une requête google pour consulter le site d’une agence implantée dans la zone de recherche…

Du coup, un site simple, ergonomique, qui fait gagner du temps, peut parvenir à tirer son épingle du jeu, même s’il ne bénéficie pas immédiatement des moyens nécessaires à un référencement efficace, et gagner en notoriété grâce au bouche-à-oreille. Reste à avoir un business model performant…

Conclusion : à vous de voir… Pour moi, c’est tout vu !

Le marché de la publication d’annonces immobilieres

Tombé un peu par hasard sur le document d’introduction en bourse de seloger, source intéressante d’informations sur le marché et sur la concurrence :

http://www.amf-france.org/DocDoif/txtint/IPdf/2006/2006-015800.pdf

Evidemment, il faut savoir lire entre les lignes, même si je n’ai aucun doute sur le devenir de seloger : la publication d’annonces sur Internet n’est pas pret de devenir obsolete, mais je reste convaincu que ce n’est pas le seul modèle valable.