meilleuragent.com – Le blog

L’immobilier 2.0 … sans les gadgets

L’industrialisation des métiers de l’immobilier

Posted by meilleuragent sur novembre 15, 2006

D’aucuns disent que le marché de l’immobilier est condamné à s’industrialiser sous toutes ses composantes : logiciels de gestion, sites Internet, professionnels de la transaction ou de la gestion locative, ce qui est sans doute vrai. Cependant, chacune de ces composantes reste atomisée car reposant sur des méthodes de commercialisation éminemment locales. C’est pour cette raison qu’on trouve plus de 50 logiciels de gestion de transaction sur le marché français, une disparité importante dans le professionnalisme des providers de sites Internet, et évidemment des agents immobiliers à chaque coin de rue…

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Panorama du marché immobilier français (1) : Les agences

Posted by meilleuragent sur novembre 14, 2006


On trouve en France un peu plus de 32 000 agences immobilières, dont environ 85% exercent leur activité de manière indépendante (c’est à dire hors des réseaux de franchise). Il s’agit donc d’un marché à la fois atomisé et (ou parce que) très local. Dans le choix d’une agence par un propriétaire, la réputation professionnelle et la proximité géographique sont les deux critères principaux d’adoption.

Que trouve t’on dans une agence ? Un agent immobilier, dont la profession est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 modifiée, dite « Loi Hoguet ». L’agent immobilier peut être définit comme un intermédiaire dont le rôle est de rechercher, indiquer ou négocier pour chacune des opérations suivantes :

– l’achat ou la vente de biens immobiliers
– la location de biens immobiliers
– les opérations hypothécaires
– l’ouverture de crédits immobiliers.
 

Et c’est pour cette dernière opération, couplée à une stratégie d’intégration verticale (proposer le bien immobilier et le crédit qui va avec), que les groupes bancaires français renforcent leur activité et leur influence sur un secteur en mutation. Rachats de groupements d’agences immobilières, développement de réseaux d’agences en propre, tous s’y mettent et on trouve ainsi plusieurs réseaux contrôlés de fait (en totalité ou partiellement) par des groupes bancaires renommés : les « espaces immobiliers » (BNP Paribas), CA immobilier (Crédit Agricole), Keops (Crédit Foncier), Guy Hocquet (Caisse des Dépots via Nexity) ou encore Avis immobilier (Crédit Mutuel).


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Que trouve t’on encore dans une agence immobilière ? Environ 87% de l’offre disponible pour les transactions. Le solde des 13% se partage entre les notaires et les transactions dites « hors marché », c’est à dire conclues entre des particuliers se connaissant. Evidemment, ces 87% ne font pas forcément l’objet d’une vente via un professionnel, une part non négligeable (environ 25% du total des offres du marché) se réalisant au final entre particuliers. A noter cependant que l’intervention de l’agent immobilier permet de limiter les risques, puisque le droit de rétractation pour une autre raison qu’un refus de prêt n’est rencontré que dans 6% des cas par les personnes passant par une agence, contre 13% pour celles passant en direct par l’acquéreur. (source : FNAIM)

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Rencontre avec Pascal de Geonimmo

Posted by meilleuragent sur novembre 13, 2006

Déjeuner ce midi avec Pascal, où nous avons abordé nos projets respectifs. Echanges sur la technologie (un peu), sur le modèle économique (beaucoup) et plus généralement sur les attentes des agents immobiliers, l’état du marché immobilier en France, le positionnement des leaders comme seloger et sur la valeur ajoutée que chacun de nos services pourrait offrir dans le paysage de l’Internet immobilier. 

La question d’un partenariat potentiel a été évoquée, car il semble que nous serions plus complémentaires que concurrents. C’est peut-être également une clé pour mieux entrer sur un marché où la concurrence est rude. 

Pour en savoir plus sur l’aventure Geonimmo, suivez le lien

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Petit tour de l’immobilier 2.0 aux US

Posted by meilleuragent sur novembre 10, 2006

Communiqués de presse: 

Walnut Creek, CA – May 24, 2006Reply! Inc., a leading provider of online consumer services and performance-based e-marketing solutions, today announced it has attracted over two million people to Reply.com to complete their real estate transactions. Reply! estimates that billions of dollars of real estate buying power has passed through the website in 2005 alone, and this number is expected to increase sharply in 2006. 

RISMEDIA, Nov. 10HouseValues Inc. (NASDAQ: SOLD), a leading marketing partner for real estate and mortgage professionals, announced that all new and existing HouseValues.com® and JustListed.com™ real estate agent subscribers will receive a personally branded HomePages™ Web site at no additional charge as a part of their exclusive home buyer and seller leads subscription.

En plus de ces deux là, j’ai également testé Zillow. Sur les 3, deux m’ont laissé sceptique et un m’a convaincu ; forcément, puisqu’on y retrouve des similitudes avec le modèle de meilleuragent, mais avec des politiques de prix et de distribution nettement différentes de celles que nous adoptons.   

Pour les 2 autres, je ne dois pas être sur la même longueur d’onde : tout ça ne me semble au final ni très ergonomique ni réellement adapté aux contraintes de l’acheteur lambda. La géolocalisation, telle qu’elle existe aujourd’hui, est loin d’être une fin en soi ; et le besoin en estimation de valeur me semble limité en France.  

Quelle serait la valeur ajoutée de tels services  sur le marché français ?  Faire estimer la valeur d’un bien est certes intéressant. Mais dans un marché contracté (demande > offre), ce dont on a besoin vraiment, c’est de détecter l’opportunité au plus tôt. En ce sens, la publication d’annonces répond à des besoins psychologiques forts chez l’internaute, qui peut chercher longtemps (cf. les 19 minutes de temps passé en moyenne par visiteur sur seloger), avec au moins la satisfaction de pouvoir rêver devant des maisons qu’il ne peut plus s’acheter. Par contre, dans un marché immédiatement post bulle (demande < offre), un tel service est intéressant, pour éviter de surpayer. Mais ni le contexte de bulle ni celui qui le suit (après éclatement) n’est durable. Dans un marché stabilisé (demande équivalente à l’offre), ce service passe au deuxième plan, en premier on cherche.  

Deuxième limite : celle qu’induisent les outils actuels de la géolocalisation. Oui, l’apport est significatif, mais il reste notoirement insuffisant : comment juger de la qualité d’un cadre de vie (à moins de pouvoir s’offrir Central Park) avec une vue aérienne ? Impossible de se rendre compte de la qualité du voisinage immédiat (proximité de commerces, d’écoles, propreté de la rue, aspect des façades, bruit environnant, vis à vis entre immeubles, arrêts de bus …). La géolocalisation est sans doute adaptée aux zones rurales, mais ce n’est pas là qu’on trouve l’essentiel des internautes et des agents immobiliers français.  

Il n’empêche que je ne sais plus lequel des 3 réalisera cette année environ 24 Millions de dollars de CA. Donc ça fonctionne… Pour l’instant. (En 2000, au Real Estate Connect, on trouvait un certain nombre de poids lourds dont les pieds se sont révélés très fragiles en 2001).   

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L’internet immobilier : un marché à maturité ?

Posted by meilleuragent sur novembre 8, 2006

Plusieurs facteurs incitent à répondre à cette question par l’affirmative : 80% des offres de professionnels sont publiées, et cette publication se fait essentiellement au travers une dizaine de sites, aujourd’hui bien connus du grand public et donc en position dominante.

Le retour sur investissement retiré par les professionnels est considérable, puisqu’en moyenne 30% du chiffre d’affaires d’une agence est généré par les demandes issues du Web (source IPSOS/FNAIM). De fait, les outils de gestion d’activité quotidiennement utilisés par les professionnels se sont adaptés, et proposent des passerelles automatiques de publication qui permettent d’éviter la double saisie. Ceci génère évidemment une barrière pour tout nouvel entrant sur le marché de la publication par Internet, qui doit donc au préalable convaincre chaque éditeur de logiciel de transaction et location d’intégrer une passerelle vers son site, afin de disposer d’une offre crédible à proposer aux professionnels. Ce n’est pas chose aisée et les agents immobilier ont en horreur la double saisie d’annonces. L’entrée sur le marché est donc assez difficile, vue sous cet angle.

En considérant à présent l’état du marché de la transaction et de la location en France, ce point de vue peut être nuancé. En effet, La contraction du marché de la location a conduit à un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande : la rareté induit une diminution quasi constante du nombre d’annonces publiées, et les craintes sur l’éclatement d’une bulle immobilière suite à une forte hausse des prix ralentissent le flux des transactions.

Dans le même temps, la volonté de changer de logement, d’accéder à la propriété, ou de se constituer un patrimoine n’a pas fléchi : les français restent à l’affût de l’opportunité, et le trafic engendré par la recherche immobilière constitue encore 10% du nombre global de connexions (source IEIF). On n’hésite pas à aller jusqu’en page 15 d’une requête google pour consulter le site d’une agence implantée dans la zone de recherche…

Du coup, un site simple, ergonomique, qui fait gagner du temps, peut parvenir à tirer son épingle du jeu, même s’il ne bénéficie pas immédiatement des moyens nécessaires à un référencement efficace, et gagner en notoriété grâce au bouche-à-oreille. Reste à avoir un business model performant…

Conclusion : à vous de voir… Pour moi, c’est tout vu !

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Meilleuragent n’est pas un énième site de publication d’annonces immobilières

Posted by meilleuragent sur novembre 7, 2006

Au contraire, notre but est de nous placer comme un complément aux sites et journaux de publication d’annonces, en répondant à des problématiques très précises auxquelles se heurtent les acteurs du marché (particuliers & professionnels). Notre constat est double :

–     il n’existe pas aujourd’hui de service permettant de simplifier réellement une recherche de logement : il est absolument nécessaire pour une prospection efficace de consulter les sites Internet, la presse spécialisée, ainsi que de démarcher les agences directement sur le terrain.

– la dépendance des agents immobiliers des grandes agglomérations à l’égard des sites Internet est croissante, impose des coûts de communication conséquents, et induit une attente pour d’autres modes de communication (idem, à un moindre niveau cependant, pour les propriétaires).
Aujourd’hui, 20% des annonces immobilières ne sont publiées ni sur Internet, ni sur support papier. Notre ambition est de les rendre accessibles au grand public.

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Le marché de la publication d’annonces immobilieres

Posted by meilleuragent sur novembre 6, 2006

Tombé un peu par hasard sur le document d’introduction en bourse de seloger, source intéressante d’informations sur le marché et sur la concurrence :

http://www.amf-france.org/DocDoif/txtint/IPdf/2006/2006-015800.pdf

Evidemment, il faut savoir lire entre les lignes, même si je n’ai aucun doute sur le devenir de seloger : la publication d’annonces sur Internet n’est pas pret de devenir obsolete, mais je reste convaincu que ce n’est pas le seul modèle valable.

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